1、什么是房地产?

房地产是房产和地产的总称，是指土地、土地上的建筑物、附属物及其衍生的权利，而且主要是城市的房地产，因为依据现行法律规定，农村的房地产尚不列入《城市房地产管理法》的调整范围。

2、什么是房地产业？

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。因为房地产的投资开发、经营、管理和服务主要是在流通领域活动，所以属于第二产业。

3、什么是房地产法？

房地产法是调整人们在房地产权属、房地产开发、房地产经营交易、房地产管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的权利与义务关系的法律规范的总称。其调整的对象包括当事人之间的平等协作关系，也包括当事人之间的管理与被管理的不平等关系、

4、房地产法调整的客体都有那些？

（1）物，具体表现为土地与建筑物及其附属物；（2）行为，指房地产法律关系主体为享有权利、行使职权或者承担义务、履行职责所进行的活动，如房地产开发活动，房地产交易活动，物业管理等等；（3）无形资产，如项目的规划设计方案、宣传推广方案等。

5、房地产法的特征？

（1）房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳定；（2）房地产社会关系严密置于国家的控制之下；（3）房地产法律关系的确定一般都要采用书面形式；（4）以登记公示为合同生效要件。

6、房地产交易的特性

（1）标的物的不可移动性；（2）房产所有权与土地使用权具有一体性；（3）房地产交易标的额大、专业性强；（4）房地产市场在整体上是供给稀缺的市场；（5）房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性。

7、房地产交易的法定原则

房地产交易过程中当事人权利与义务的内容必须依据法律规定进行设定，不允许当事人双方依自己的意愿自由设定。所以房地产交易具有以下法定原则：（1）房地产的转让和抵押必须依法办理法定登记手续，否则不发生转让、抵押的法律效果；（2）房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地抵押权必须同时转让、抵押；（3）土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则；

8、我国当前的房地产权属体系

9、土地所有权

土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是以土地为标的物，土地所有人独占性地支配其所有土地的权利。土地所有人在法律规定的范围内有权对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并排除他人干涉。

10、我国的土地使用权

我国的土地使用权是指公民、法人及其他组织依法控制、支配国家所有或集体所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的权利。按照《民法通则》，土地使用权属于“与财产所有权有关的财产权”。

11、什么是房屋所有权?

指房屋所有人依照法律规定，对房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。

在创设土地使用权的情形下，房屋所有权与土地使用权主体须为一致，我国《房地产管理法》第31条规定当“房地产转让、抵押时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

12、为什么要进行房地产权登记?

房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认，即确认房地产的权属状态，即产权的归属；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地 产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。 

13、房地产权登记有何法律效力?

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认，即产权人对该房地产享有完全的所有权。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，其他任何人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

14、建筑物区分所有权制度

建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑专有部分享有专有所有权，并对建筑物共有部分享有共有权（按份共有），以及因区分所有权人之间的共有关系所形成的成员权的总称。建筑物区分所有权是现代物业管理的基础。

15、房地产相邻关系

相邻关系是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互之间应当依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系从本质上讲是一方房地产所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方房地产所有人或使用人房地产权利的限制。

16、房地产权属登记

房地产权属登记，又称房地产登记，指房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所用权和房地产他项权利的登记。房地产是需要登记才能表征其权利的一种财产。登记的作用主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，使之产生物权的对世效力。

17、房地产权属登记的功能

   （1）权利确认功能，房地产权属登记确认房地产权利归属状态，经登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外的任何人；（2） 权利公示功能，房地产权属登记公开房地产权利变动状况，昭示厉害关系人与社会公众，保障房地产交易的安全；（3） 管理功能，房地产权属登记实现国家的管理意图，通过登记建立产籍资料，进行产籍管理。

18、房地产权属登记的具体法律规定

   《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第60条规定：“以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关的法律规定办理。”第61条规定；“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照规定办理过户登记。”

19、我国现行的房屋登记类型

总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。

20、国有土地使用权出让的范围

   （1）土地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地；（2）土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地，即具有房地产交易性质的土地。

21、那些国有土地使用权可以划拨？

《城市房地产管理法》第23条规定：“下列建设用地的土地使用，确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。”

22、国有土地使用权出让的方式

   （1）招标出让土地使用权，通过招标、投标和定标的竞争程序出让土地使用权的民事法律行为。具体而言，招标出让是指在规定期限内，由符合规定条件的公民、法人、其他组织以书面投标方式，向出让方竞投某块土地使用权，出让方选择最符合底价最优者与之签订土地使用权出让合同并向其出让土地使用权的民事法律行为；

   （2）拍卖出让，出让人在众多的买方中，选定最高报价者作为受让方并与之签订合同，向其出让土地使用权的民事法律行为；

   （3）挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截至时的出价结果确定土地使用者的民事法律行为。

23、国有土地使用权转让的方式

国有土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与，除此之外还有继承。

24、国有土地使用权出让的最高年限

   《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》第12条规定，土地使用权出让最高年限按用途确定为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合用地或者其他用地50年。

25、土地使用权出让的收回制度

   （1）土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。如土地使用者超过土地出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，国家可无偿收回土地使用权；（2）土地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动收回；（3）土地使用权出让期限届满前国家因社会公共利益的需要，提前收回国有土地使用权；（4）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。《土地管理法》第58条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，政府可以收回土地使用权，但对土地使用权人应当给予适当补偿。

26、以出让方式取得的土地使用权转让的条件

   《城市房地产管理法》第38条，转让以出让方式取得的土地使用权应当符合下列条件：（1）按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；（3）转让土地使用权时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证。

   未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

27、什么是集体土地征用？

集体土地征用是指国家因进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，强制性地将属于集体所有的土地收归国有，并对集体组织进行补偿的行为。《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

28、集体土地征用行为具有以下法律特征。

   （1）集体土地征用行为是一种政府行为、行政行为；（2）集体土地征用行为是一种强制性行为，它以国家政治权力作为依托，依照法定程序进行，不问集体土地所有者是否愿意，都必须服从；（3）集体土地征用行为具有一定的补偿性；（4）集体土地征用行为是一种引起民事权利变更的行为。因为土地被征用后引起土地权属变更，土地原来的集体所有变为国家所有。

29、城市房屋拆迁

   城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。

30、拆迁补偿的形式

   （1）货币补偿安置，是指拆迁人（动迁单位）对拆除依法批准的拆迁范围内的房屋及其附属物进行评估作价后，以货币补偿给被拆迁人，由拆迁人自行购买房屋的一种安置方式；

（2）产权调换，即房屋所有权的交换，拆迁人用易地建设的房屋，或者原地再建设的房屋来换取被拆迁人的房屋，被拆迁人对原房屋的所有权丧失。

31、房地产转让

  房地产转让是指房地产权利人严格依据法律规定，通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产所有权及该房屋占用范围内的土地使用权转移给他人的行为。

32、房地产买卖合同的主要内容

   （1）标的，即房地产；（2）数量，房地产的面积与数量；（3）价款，受让人取得房地产产权必须付出的代价；（4）履行期限，包括房产何时交付、价款何时交付及何时履行登记过户手续等内容；（5）履约方式；（6）违约责任。上述六点是房地产买卖合同必备的条款。

33、房地产转让程序

   （1）申请；（2）评估价格；（3）签订买卖合同；（4）缴纳契税和补交地价；（5）登记发证。

34、房地产风险责任承担

   对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

35、商品房预售

   商品房预售，指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。

（1）预售房屋买卖行为的标的物是订约时尚在施工中的商品房；

（2）商品房预售领域具有较强的国家干预行。

36、商品房预售的条件

   商品房预售应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建筑工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建

设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得房屋

预售许可证明

37、商品房预售合同

商品房预售合同，又称期房买卖合同，是指房地产开放经营单位与预购方签订的，就承购方交付定金或预购款，开发商在未来的一定日期交付现房的交易行为所达成的协议。

38、商品房预售合同的特点？

（1）从主体上看，预售方必须是符合《城市房地产管理法》第44

条所规定的企业法人条件。否则，将因合同主体不合格而导致无效。

（2）合同必须以书面的形式为之，口头协议无效。

（3）商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上

人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，登记备案的时间限定在合同签订之日起30日内。

39、预售当事人的权利义务

预售人的义务：（1）于合同约定的将来某个日期交付房屋并转移房屋所有权的义务，包括办理房地产过户等权属登记手续；（2）房屋质量担保义务及房屋所有权担保义务；（3）预售人通过预售商品房获得的资金，必须全部用于商品房的建设，不能挪做他用；（4）缴纳、代收房地产有关税费义务；

预购人的义务：（1）支付房款的义务；（3）缴纳有关税费的义务。

40、预售商品房再转让

商品房预售合同签订之后，承购人将尚未竣工的预售房屋再行转让给他人，这种行为就是通常意义上的商品房再转让行为，又称“炒楼花”。目前，我国法律对该行为尚无明确规定。

41、房地产按揭

房地产按揭是指购房者向银行贷款来支付房款，并就所购房屋为贷款设定担保的行为。按揭这个词是作为商业术语来使用，而不是一个法律术语，实务中则用“住房抵押贷款”或“个人住房担保贷款”等称为来代替“按揭”。

42、楼花按揭

楼花按揭，是指银行、预购人、开发商再商品房预售中共同参加的一种融资活动，即由预购人依约向开发商支付部分房款，其余房款以银行贷款垫付，同时预购人就房屋所有权的请求权设定担保，并于房屋建成后在该房屋上设定抵押权而代原担保的融资购物方式。

43、房地产抵押