1、房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。

（1）             土地是指地球表面及其上下，范围内的？

（2）             建筑物包括房屋和构筑物两大类，构筑物指一般不直接在

内进行生产和生活活动。

（3）             地上定着物指固定在土地和建筑物上不可分离或分离后影

响其经济性。

2、房地产是实物、权益和区位三者的结合。

3、房地产的特性；

（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）数量有限性（5）用途多样性（6）相互影响性（7）易受限制性（8）价值商大性（9）难以变现性（10）保值增值性

4、影响房地产价格上升的四个方面：

（1）外部经济（2）需求增加（3）通货膨胀

（4）对房地产本身的投资改良

5、房地产市场的特点：

（1）其交易的无形权益的转移；

（2）交易对象各不相同，多样化；

（3）交易金额较大；

（4）市场的区域性（其变化主要取决于当地的供求状况）；

（5）易出现垄断和投机；

（6）易受法规政策的影响；

（7）一般人非经常性的参加；

（8）广泛地房地产经纪人的服务；

（9）领带于金融机构。

6、房地产周期包括上升期、高峰期、衰退期、低谷期。

7、资金的时间价值，其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。

8、资金存在时间价值的原因：

（1）通货膨胀；（2）承担风险；（3）资金增值；（4）机会成本

9、资金的时间价值是同样的资金在两个不同时点的价值之差，其反映为利息，利率。

10、单利只有本金计算利息；（P—本金；i—利率；n—计息周期；I—总利息；F—本利和）

F=P（1+in）I=Pin

11、复利指以上一期的利息+本金为基数计算当期利率的方法。

P=P（1+1）ⁿ           I=P[（1+1）ⁿ-1]

12、目前银行月还款额的公式：（现值P转换为等额年金的公式）

A=月还款额    P=贷款额   I=利率   N=计息期数

A=PI（1+1）ⁿ/（1+1）ⁿ-1

13、房地产为什么有价格？

（1）有用性   （2）稀缺性  （3）有效需求

有效需求指有欲望且有能力支付的需要。

14、房地产价格含义：

（1）总价格指某一宗房地产整体价格，其一般不能反映地产价格水平的高低。

（2）单位价格简称单价，指单位建筑面积的房地价格，一般可以反映房地产价格水平的高低。

（3）楼面地价是平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率

（4）均价：

多层楼盘接近均价的为四层和五层；高层接近均价的为六层至八层；

多层单价最高与均价相差5%—8%；高层单价最高与均价相差15%—20%。

均价可以判断出楼盘的整体价格，吸引客户眼球。

15、现行的商品房空置率计算方法：

（1）商品房空置率是指报告期的商品房空置数量占报告期内可供出租、销售的商品房数量。

（2）报告期内可供出租、销售包含两部分；

第一部分是上一年商品房空置面积；

第二部分是当年的房屋竣工面积减去不可销售的面积。

（3）空置率的种类：商品住宅空置率、办公楼空置率、商业营业用房空置率。

（4）空置率的种类：合理区间的确定：（空置率与吸收率是相对的）

A、0—14%空置之不理面积偏小，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展；

B、15—30%空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展；

C、31—40%空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展；

D、41—50%空置太大，产生积压，供过于求，资金暂压，价格下跌，停止发展。