网易房产原创报道 继去年发生轰动一时的东部华侨城重大安全事故后，近年大肆扩张的华侨城最近却屡度卷入违规施工的漩涡中。

在上海苏河湾地王项目被曝出未取得施工许可证便抢先开工之后，网易房产调查发现，华侨城位于深圳豪宅区香山东街的一个别墅项目，在尚未获得规划许可证与施工许可证的情况下悄然动工数月，部分建筑更已经建到二层以上。

尽管华侨城对于违规施工的质疑表示否认，但一位业内人士向网易房产透露，大型央企往往跟地方政府有着微妙的关系，像这种工程需要提前开工其实只是小菜一碟，开发商甚至不需要知会地方政府，只需和该区的相关部门打好关系就行，这都是业内公开的秘密。

“三无”别墅项目被曝违规开工

工地施工几月无人管

在寸金寸土的深圳华侨城豪宅区，一副占地面积约为1万平方米的住宅地块正在如火如荼地开工，但令人意想不到的是，这样一幅建设了好几个月、甚至盖完第二层楼的住宅地块，恰恰是一块无“工程概况牌”、无“施工许可证”、无“规划许可证”的三无地块。

据悉，该别墅项目位于华侨城香山东街华侨城医院对面的一块空地上，记者从地铁侨城北站B出口出站，步行大概100米便抵达该地块。就记者所见，尽管项目正在如火如荼地施工，但围墙外侧却由铁皮围得密密麻麻，如果不是部分建筑已经建到二层以上，外人难以发觉里面的丝毫动静。

记者随后偷偷进入到施工现场调查，就现场所见，该项目占地面积大概1万多平米，周边环境十分不错，地块三门环山且周边绿树成荫，非常适合建设高端别墅项目。目前项目地基部分已经打好，部分楼宇最高已经建到第二层，从现场情况来看已经施工好几个月。

平时这里大门紧闭，外面看不到该项目的任何说明 

但令人感到意外的是，记者绕着工地外围逛了一圈，无法看到该施工项目的任何说明，仅仅在工地的临时工棚上，发现“华侨城燕唅组团基坑支护工程项目工程部”的牌子。根据国家规定，每个施工项目必须有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，或者是含有工程名称，工程地址，设计，地堪，建设，监理，施工各单位的名称及负责人等资料的施工标牌，这副“三无”别墅地块为何在光天化日之下悄悄动工却无人知晓？

“我也不了解这地块是什么时候动工的，反正我前几个月来工作的时候这里已经在开工，现在地基、地下室等都建好了，这边进度快的楼宇已经要建到第3层”，现场的一位工人告诉记者，这是深圳华侨城地产正在建设的一个别墅项目，由于工程赶得很急，他们12点多在附近吃完饭，下午1点就得继续开工。

对于“无证施工”的疑问，网易房产采访华侨城地产的相关人士进行咨询，对方仅回应称该项目的设计方案和土地合同已经通过政府的审核，目前正在走流程，至于为什么在缺少相关证照依旧提前施工建设的质疑，华侨城则表示无法回应。

记者随后致电南山区规划土地监察大队，对方则表示将会对该事件进行登记处理，并派人去实地查看，如果项目查明是无施工许可在、规划许可证等相关证件，这属于违建项目，将依法对其进行停工处理。

华侨城背景强大多次违规施工

一位接近深圳市建设局的内部人士告诉记者，根据中国人民共和国土地法与建筑法的相关规定，在建筑工程开工前，建设单位需要申请领取规划许可证与施工许可证，即使是工程由于特殊原因需要加急特批，建设局也会为其颁发一个临时施工复函，华侨城在手续不完备的情况下开工显然站不住脚。

“按照规定，对于符合开工规定的工地，除了申请领取规划许可证与施工许可证，建设单位还需要到城管办理施工标牌，里面列明规划信息、建设单位、施工单位、项目负责人、工程监理等信息，施工标牌需要在工地里公示，可以肯定的是，上述的别墅地块是属于典型的无证施工项目。”

实际上，对于华侨城而言，本次违规开工并非是首例。根据网易财经报道，华侨城于去年以5.28万元/平米拿下的全国单价地王--苏河湾项目，被曝出在仍未获得建筑施工许可证等证件的情况下，在最近两个月悄悄开工。对此，华侨城上海公司营销总监张雍否认工地违规开工，仅承认工地尚未取得施工许可证，但目前仅在试桩，属于开工前期准备工作，不需要经过审批。

“所谓的前期准备工作，主要是指在发放施工许可证之前，建设局会有一个现场查勘，主要是三通一平，建设单位的前期工作主要包括地质勘察、临时建筑（工棚、现场办公室）以及场地平整，华侨城所称的试桩已经属于开工阶段，不属于前期准备工作范畴”，上述业内人士告诉记者，按照土地法与建筑法的规定，华侨城上述两宗地块均属于违建，应该由当地城管部门执法处理。

但令人疑惑的是，在条文清晰的法规面前，为何华侨城敢于“冒天下之大不韪”公然违规施工？相关执法部门对此却视而不见？

一位不愿意透露姓名的开发商人士向记者透露，像华侨城这种拥有强大背景的央企，违规开工其实并不罕见。“大型央企往往跟地方政府有着微妙的关系，像这种工程需要提前开工其实只是小菜一碟，开发商甚至不需要知会地方政府，只需和该区的相关部门打好关系就行，这都是业内公开的秘密”。

华侨城过度扩张陷迷局

与大多数房地产企业相比，深圳华侨城集团可谓是一家“另类”，在华侨城集团董事长任克雷的眼里，华侨城并非以房地产为主营业务，而是一家以旅游为主业的综合性开发商，“旅游+地产”一直是华侨城引以为豪的开发模式。

但事实上，财务报表清晰地表明，华侨城是一家不折不扣的房地产企业。根据平安证券的分析报告显示，截止今年9 月底，华侨城房地产合同销售额约为125亿，但同期纯旅游业务收入贡献约为30亿，房地产业务占华侨城收入比例达80%以上。

“华侨城的旅游业务现阶段收入过于单一，他们急需摆脱对于门票的过度依赖，提升旅游深度，同时公司旅游收入占比过低，在总收入中比例不到15%，旅游对于利润贡献的提高将是一个漫长的过程，华侨城的旅游业务转型依然任重道远”，平安证券房地产分析师李晓东认为。

至于在地产业务方面，按照今年前三季度125亿的合同销售额计算，华侨城已经完成全年目标的70%。但李晓东认为，尽管前三季度华侨城地产销售表现超预期，但是公司四季度以及明年的销售情况很难乐观，

“一方面，按照银行贷款投放的季节性规律，四季度往往是信贷额度最为紧张的时期，这将给公司高端项目的销售和回款带来压力；另一方面，华侨城明年的推盘结构中异地项目的占比将逐渐增加，侨城品牌在异地的接受度不如本地，去化水平及溢价可能都会受到影响。”

实际上，随着近年在土地资源日趋紧张、国家对土地调控越发严格的情况下，“旅游+地产”的开发模式一度为华侨城的快速发展带来巨大的推动作用，尤其是凭借着主题公园带动地产的运营模式，华侨城拿地得到不少便利，通过“低价大规模圈地--旅游项目带动人气--拉动地价房价上涨”的发展模式，使地产业务实现较高的利润，并且帮助华侨城由沿海城市向内地急速扩张。

但随着国家暂停主题公园审批，以往低价圈地的优势不再，“旅游+地产”的开发模式不仅为公司带来了沉重的财务负担，同时也带来了管理上的硬伤。尤其是随着华侨城去年起加快圈地步伐后，资金压力不断加大，财报显示，截止9月末，华侨城共拥有现金63亿元，但短期借款和一年内到期的非流动性负债共54亿元，期末剔除预收款后的资产负债率已达70%，已达到国资委对资产负债率要求的最高标准。

“类似华侨城的开发模式，如果没有强大的央企背景，一般的开发商根本做不起来”，世联地产首席市场分析师王海斌认为，类似主题公园的旅游地产项目体量庞大，前期需要沉淀大量的资金，而且回笼资金的速度远较一般住宅项目慢得多，即便像华侨城这种大型央企，一不小心资金链也会被拖垮。

与此同时，去年轰动一时的东部华侨城的“太空迷航”游乐项目重大安全事故，也意味着华侨城在“旅游+地产“模式的快速扩张路径中存在诸多隐忧，企业的管理水平跟不上规模扩张的步伐。

也许是意识到该模式之弊端，华侨城外宣布了最新的商业定位，要成为以文化为核心、旅游为主导，中国领先的“现代服务业综合运营商”。

但一位不愿意透露姓名的房地产分析师认为，尽管华侨城希望通过新兴文化产业项目以获得政策扶持，但从目前来看这一概念并没有做出一个像当年旅游地产一样清晰的模式解释和盈利空间的解读，在目前严峻的房地产形势下，如果华侨城的摊子铺得太大，不退缩一部分项目，资金链有可能被拖垮，最终把自己拖死。