核心提示：当楼市遭遇“冷冬”，有人迟疑、彷徨不买房，也有人赶场急购房。在感叹这些楼盘犹如寒冬中的“奇葩”的同时，我们不禁要问，究竟是哪些人还在买房？

首次置业购买婚房已成为楼市主力。 CFP供图

每售出10套房子，3套是婚房；五种方式突破“限购束缚”

南方都市报11月25日讯 “有人辞官归故里，有人星夜赶科场”，当楼市遭遇“冷冬”，有人迟疑、彷徨不买房，也有人赶场急购房。近期，东湖映月热推全新单位，当日成交2.6亿元；翡翠绿洲两次发售都有数百套的出货；凤凰城新推单位劲销八成……

在感叹这些楼盘犹如寒冬中的“奇葩”的同时，我们不禁要问，究竟是哪些人还在买房？难道都是一次置业买家？还是卖一买一的改善型买家？还是赶抄底的投资客？这些人是如何突破限购条件的……层层迷雾有待拨开。

二次置业和首次置业此消彼长

在多轮房产调控持续重压下，今年以来，首次置业者比例大幅度上升。据记者走访多个楼盘和网新显示统计，自今年房产调控以来，首次置业者所占比例超过五成，创近三年来新高，成购房者的绝对主流。

于近期推出全新单位、当日销售额突破2.6亿元的东湖映月，据其项目负责人透露，在成交100多套的单位中，有55%的人是首次置业者，这部分人一般是新婚夫妇或者单身小白领，比较热衷于81-85平方米的小三房单位。

相对而言，改善型住房比例减少，与首次置业呈现此消彼长的态势。由于限贷、限购政策的制约，二次以上置业改善性购房需求被有效遏制，使部分人不得不放弃换房的计划。有资格购买的二次置业者，由于不急着换房，在楼市趋冷的情况下，观望情绪相当浓厚，延迟了购房时间。

从首次置业者来看，记者根据网新粗略调查的数据显示，买房用来满足自住需求的单身人士所占比例占30%；购房用来结婚的占绝对大的比例，占近60%，只有不到10%的人买房用来投资。这也意味着广州每售出10套房子，有3套是用作婚房的。

据翡翠绿洲的销售人员介绍，近期小情侣及新婚夫妇前来看房的人明显增多，较往年增加三成左右。“今年有多个特别的节日，如光棍节等，一大拨年轻的小白领赶在这样的日子结婚，这从某种程度上大大加快了年轻人的购房步伐。”

在翡翠绿洲已经购买一套95平方米的小三房单位的丁先生告诉记者，光棍节刚和女友领了结婚证，在双方父母的催促下，在翡翠绿洲买了套房用作新房。“我买房用来自住，不管将来是降还是涨对我来说都不重要，再说这套房总价还不到70万元，在可接受的范围内。”

新政力促购房群体年轻化

在大多数人看来，能写在房产证上的名字应该都是长者和老者，但在今年限购、限贷及新婚姻法等影响下，目前房产证上的名字多是子女的名字，这就使购房群体日益年轻化。

据记者了解，目前20-30岁的年轻群体成为购房的主流群体，占整体意向购房者的七成，较前几年有大幅度增加的态势。而35岁以上购房者比例反而呈现明显下降的现象。

家和集团副总裁张建勋透露，去年东湖映月的购买群体年龄阶段在25-35岁的比例占70%，而今年25-30岁的购买群体就占了70%，同时，18-25岁的购买群体所占比例明显加大。“前不久购买我们一套80多平方米的业主，才刚满18周岁。当然，是父母‘掏腰包’。从本质上来看，这是限购政策催生出的别样购房策略。”

知名房产专家韩世同认为，置业群体的年轻化是目前楼市最明显的置业特征，与前两年相比变化相当明显，25岁左右的年轻人群占整体意向购房者的七成，这不仅因为受限购的影响，还有新婚姻法的影响，不少父母为保障子女将来的生活素质，提前为子女买套房也是一种常态，这是往年比较少见的现象。

买房急为孩子求学位

近期，记者身边有两个朋友询问：哪里有性价比较高的学位房？原来，这几个朋友都面临孩子正要上小学的问题“只要教育资源雄厚、位处老城区，价格不是太离谱都可以接受。”

据记者调查，类似朋友这种为孩子读书寻找“学位房”的家庭也占很大的比例。随着孩子教育越来越被重视，“学位房”也成了香饽饽，在今年表现得尤为明显。据业内人士透露，今年以来，学位房也成了楼市的热点。

于近期开盘的富力唐宁花园，开售当日热销3亿元，成为冷市中的一支“奇葩”。该项目除了商圈等配套完善以外，周边名校林立，有协和小学（省一级）、协和中学（省一级）、广雅中学（省一级）、荔湾区广雅实验学校、环市西路小学等。富力相关人士介绍，相当一部分购房者是为学位而来。

据项目负责人介绍，除了售价定位合理以外，该盘受追捧的重要原因还有教育等相关配套资源。唐宁花园位处老城，中原地产罗经理介绍，从近几年房地产市场来看，学位房一直是受追捧的产品。尤其是近一年，随着老城可开发住宅用地的减少，新项目推出数量也比较少，带有学位的新房更是少之又少，因此，一旦有学位房推出市场，受到市场追捧乃是一种必然。

另据记者了解，万科泊悦湾近期也受到追捧。据了解，该项目内有省一级公立沙面小学，业主尽享学位便利。该盘将推出全新三期T10、T11栋产品，户型面积为83-121平方米的两至三房，虽仅有150多套单位，但目前诚意登记人数已经高达180多人，近五成人买房为解决小孩读书问题。

商住两用房投资客占绝对比例

除了刚需客买房以外，近期，投资客也略有抬头。在房价逐渐下滑的态势下，多个不限购的商住两用房受到投资客的热捧。

近日，天河北润安创逸推出多套40多平方米的小公寓，在内部认购当日，几十套单位被一扫而空，投资客占9成以上。已经购买一套的何小姐向记者坦言，由于是首推小公寓产品，定价非常合理，算上折扣等，每平方米售价“2”字开头，这在天河北是非常难找的价位，再加上不限购限贷，可省不少事。“按照天河北的租金情况，该套房未来租金可达5000元，投资回报率在5%以上，算比较高的了。”

业内人士分析，对中心城区而言，即使整体楼市步入下滑通道，中心城区的房价仍会坚挺，这不仅是因为可开发住宅用地的减少，还因为中心城区的商圈、教育等配套资源的完善性。“尤其是中心城区的公寓产品，更是稀缺中的稀缺，保值性、升值潜力都比较大。”

曲线购房面面观：五种方法突破限购

在限购限贷限价等影响下，目前买房的人都有“购房名额”的吗？没有名额的人又是如何腾挪购房名额的呢？限价的区域又是如何签合同的呢？据记者了解，目前积极入市的人大部分是有名额的首次置业者，但也有一部分没有购房名额而曲线购房的人。

曲线购房一：用孩子名义买房

案例：土生土长的何华，今年在刚满18岁生日那天，收到了爸妈为他买的生日礼物：一套95平方米的三房单位。这是他从小到大收到的最昂贵的生日礼物。其父母表示，房价始终是走上坡路的，反正早晚都要为孩子买房，不如趁现在房价有所松动早些出手。

风险：限购令中“本市户籍居民家庭”指的是夫妻双方及未成年子女，家中18岁以上成年子女可重新立户购房。这样，年轻子女作为首次置业者，享有多种购房优惠，不过，他们的还款能力不强，恐怕需要家长多多资助，也需要家庭强大的经济实力。

曲线购房二：先卖一套再买

案例：三年前，丁先生用不到100万元的总价在天河区买了两套60多平方米的房子，目前，两套房的市值已达300多万元，保值升值潜力不言而喻。近期丁生有了孩子想再买套大一点的房子，谁知已经没有名额。后来，他就把其中一套房卖掉，然后在近郊买了一套120平方米的三房单位。

风险：“卖一买一”者要等原物业卖出，并且出新的房产证后才能再“买一”。由于这之间存在时间差，“卖一买一”者要承担一定的风险。很有可能原业主卖了一，新证未出，又错过了想买的心水房。此外，如果是前两套房都使用了银行贷款，根据银行“认房又认贷”的政策，买家“卖一买一”中要“买一”恐怕很难贷到款，就要面临付全款的资金压力。

曲线购房三：以父母名义买房

案例：热衷于投资的余先生，其名下已经有了4套房，近期，他又看中了广园东的翡翠绿洲，却苦于没有购房名额，最后在朋友的建议下，用其父母名义买下。

风险：如果坚持独资买房，且房产证上的名字是其父母，在法律上，此行为将被视作赠与。如果想在父母百年归老后独得房产，可以让父母立遗嘱并进行公证，以此说明该房产日后将由他一人继承。而立遗嘱也并不见得百分百保险，父母可以随时修改遗嘱，还是有一定的风险。

曲线购房四：找代办公司办虚假纳税证明

案例：有广州市户口的黄先生，近期看中了金沙洲某大盘的一套房子，但由于该盘属于佛山，黄生既没有当地社保也没有当地的纳税证明。后来，在朋友建议下找代办公司花了近万元办了一份虚假纳税证明。

风险：出具虚假纳税证明进行交易，对买卖双方都是一种风险。对购房者而言，可能会涉嫌“骗购”，如果相关部门查出，不仅不能买心仪房源，还可能会受到一定的惩罚。

曲线购房五：先交定金延后签约

案例：张小姐近期看中了增城某大盘的一套房子，单价在8000元/平方米，但由于近期增城限价升级，每套房屋的价格不得超过7736元/平方米，这就意味着，张小姐买了这套房将不能网签。后来在和销售人员的协商下，先交2万元的定金，延迟到明年1月份限价取消后再签合同。

风险：由于张小姐和开发商是私下约定，并没有书面协议，一旦增城明年1月份继续执行限价政策，最后张小姐将无法买到心仪房，想要回定金可能比较难。

(本文来源：南方都市报 作者：徐凤)